引言

智慧后勤管理是以数字化后勤、物联网、大数据、云计算等技术为基础，针对后勤管理、监督和服务的特点，通过对信息“共享、互通”，构建以“服务”为核心的“智慧后勤”管理体系。

主要探索与实践

当今社会已经全面进入数字信息时代，只有建立一个集中管控平台，针对不同系统的多种设备才有可能推行全寿命周期管理。以BIM（建筑信息模型）技术为核心，将建筑运营过程数字化、虚拟化，将智能化、机电、物业管理、节能管理、对外展示等多种角度的系统及管理需求进行一体化整合，建立大楼智慧运维中心数据库，为大楼提供可靠的设备运维分析、环境品质管理、节能管理、信息化决策等一系列专业性服务，从而促进管理模式转变，提升物业管理水平，降低能源消耗。BIM平台包括三个大模块，其中智能化模块包括安防与安保系统、视频监控系统、门禁系统、电子巡更系统、消防系统、环境监控系统；设备管理模块包括变配电系统、照明系统、动力系统和暖通系统；终端操作及展示模块包括移动终端和大屏展示，移动终端主要是手机APP。

BIM三维可视化管控平台的特征是数字化、虚拟化和全景化，其最核心的表现形式是“数字化双胞胎”，即以数字化方式为物理对象创建虚拟模型，模拟其在现实环境中的行为特征。数字化双胞胎模型具有模块化、自治性和连接性的特点，可以从测试、开发、工艺及运维等角度，打破现实与虚拟之间的藩篱，实现产品全生命周期内生产、管理、连接的高度数字化及模块化。

1．基于大数据做好原有设备设施现状分析

为了做好暖通系统的能源审计，首先确认制冷季为每年6月至10月，采暖季为每年12月至来年3月。在制冷方面，冷源采用冰蓄冷空调，系统采用主机优先模式，主机在电力低谷期全负荷运行，制得系统白天所需的部分冷量，主机在设计日以满负荷运行，不足部分由融冰补充，主要设备为双工况螺杆式冷水机组和普通螺杆式冷水机组。在供热方面，空调热源采用冬季城市热网为大楼提供0.55MPa饱和蒸汽，经板式热交换器产生60℃空调热水，主要设备为热水循环泵和蒸汽-水板式换热器。空调冷热水系统为一次泵变水量双管制系统,夏季供回水温度为7/12℃；冬季供回水温度为60/50℃。大楼空调风系统在门厅大堂、中餐厅、宴会厅、大堂吧、会议厅等大空间部分采用全空气低速定风量单风道空调系统外，其余办公、小会议室等小空间部分采用风机盘管机组加新风的水-空气系统。

2．策划重点节能项目，全面应用节能设备

在建设能耗监测管理平台、优化相关管理制度的基础上，以节能减排为目标设计了一系列重点工程项目，具体包括楼宇自控系统优化（室内空气质量提升和监测、大空间空调风机变频控制等）、组合式空调风机变频改造（变风量改造，增加必要的传感器和执行器）、配电系统优化改造（谐波治理等）、玻璃贴膜安全隔热改造、LED绿色照明改造、在裙房屋面和地面停车位区域安装太阳能光伏组件等。在此过程中，应用了滤波补偿装置、玻璃贴膜、LED灯具等多种先进的设备设施。

3．源头集成设备信息，助力全寿命管理提升

传统的设备设施管理存在信息分散现象，采购、安装、运行、维修人员分别掌握部分信息，对全寿命周期管理形成了极大的制约。充分利用BIM管控平台，将具体设备与楼层、位置等信息一一对应，从源头设计上将相关信息全部集中到一起，为其后开展设备集中管控夯实基础。管理人员只要在系统中简单点选，就可以查看设备的基本信息，包括出厂信息、采购价格、采购人等；建设信息包括安装时间、安装位置、安装过程简介、安装人员等；维护信息包括设备更换信息、操作人员信息、检查记录等。

1．借助BIM管控平台，全面推进集中管控

在设备运行管理方面，在BIM平台中可直接对设备进行定位，并通过颜色管理展示设备的运行状态。管理人员点击界面中的运行参数或者BA参数按钮，可以查看对应设备的运行状态和参数对应的当前值；进一步点击设备某一参数后，可以查看参数对应的折线走势图。借助颜色管理功能，管理人员可以很直观地了解设备运行状态并判断设备是否存在故障隐患，为设备状态检修提供决策依据。例如，在BIM平台中可以查看暖通空调新风系统风机的运行状态、运行故障状态、电压、功率、风量、静压等参数信息；点击选择电压、功率、风量、静压等可以查看对应参数一段时间内的折线走势图。

2．聚焦高耗能设备，全面实施精益管理

根据BIM平台积淀的设备原始数据和运行数据，并根据不同模块颜色管理提示功能，针对具体设备制定预防性维护策略，将设备状态检修管理提升到一个新的高度，减少了不必要的维护检修成本。此外，重点加强设备运行状态监测和统计分析，及时发现异常现象并实施改进举措，通过不断闭环的精益管理方式提高设备管理综合效益。以下介绍一则空调系统的实际案例。

3．建立系统联动机制，发挥整体协同功效

在新风系统与环境管理的关联方面，将环境监测器与监控区域的风机设备逐一关联，根据预先设定的环境参数阈值区间分别制定风机启停阀值、风量大小切换阀值；一旦环境参数中的温湿度、二氧化碳浓度、有毒气体浓度、PM2.5浓度达到风机启停阀值或者风量大小切换阀值，则对应风机自动启停，并自动调节风量大小。在照明系统与环境管理的关联方面，将光照度探测器与监控区域的对应回路逐一关联，一旦照度值达到开关阀值，系统自动对对应的照明回路进行开关控制。在给排水系统与环境管理的关联方面，将水位计与监控区域的对应水泵设备逐一关联，通过水位计的阈值区间制定水泵的启泵点、警戒线、停泵点阀值；一旦水位达到启泵点，水泵开启进行排水，当水位到达停泵点后，水泵关闭。

1．定期开展统计分析，重点关注设备能耗

在能耗管理方面，通过现场电表、水表、冷热量计等监测设备或对接现有能耗计量系统，实现建筑能耗数据的实时采集，直观展示不同类型设备用电、用水、用热、供冷等的运行趋势。管理人员借助BIM平台对设备耗能状况进行计算机化诊断服务，通过建立诊断数据库，按照一定时间周期如日、周等，将能耗数据导入诊断数据库进行筛查判断，系统自动输出诊断结果，对可能存在能耗问题的设备以列表形式说明，并提出相应的解决措施。

2．坚持开展回溯分析，评估设备服务质量

为了通过完整的闭环管理全面后勤设备设施管理水平，实现办公环境绿色友好，我们充分利用BIM平台集成的原始信息和积淀的运行数据，开展回溯分析，重点对产品质量和服务质量进行评价，加强供应商资质管理。评估结果在市公司和下属单位进行分享，确保优秀的供应商（包括产品和服务）能得到更多合作机会。这些定期的回溯分析报告同时保存在BIM平台中，作为下一轮设备设施全寿命周期管理分析策划的重要输入材料。